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房企定增获批之后,一场硬仗刚刚开始

来源:21世纪经济报道 2023-06-29 09:48:27

记者吴抒颖 广州报道 房企定增获批的速度正在加快。

2023年6月27日,四家A股上市房企的定增方案获得证监会注册。这四家房企分别是在上交所上市的保利发展(600048)、大名城(600094),在深交所上市的福星股份(000926)和中交地产(000736)。这是继招商蛇口(001979)之后,又一批A股房企拿到定增批文。


(相关资料图)

这五家房企定增获批,意味着“第三支箭”射出后,房企再融资在实操层面上开始有新的动向。去年11月,证监会恢复房企再融资功能,之后多家A股房企积极响应,经过半年多时间的推进,至此成效初显。

从申请到获批,这是里程碑式事件,但这仅仅是房企定增成功的开端。接下来,房企与它的保荐机构,将迎来另一场硬仗,即是发行。在房企定增的漫长过程中,发行是一个完全市场化的阶段,市场和投资者是否买单,完全取决于房企本身的质量以及买方的信心等。

即便在过去的半年期间,房地产行业有零星积极信号传出,但销售平淡以及融资趋冷,依然预示着房地产市场回暖并不稳固。在此前提下,房企定增动辄数十亿上百亿的资金量,市场能否“接盘”,仍待观察。

加速获批

目前获批定增的房企中,不仅有国企央企,中小型房企也能够被一视同仁。

其中,“房企一哥”央企保利发展拟定增募资总额不超过125亿元,根据保利发展此前公告,募得金额中110亿元将用于保利领秀海、西安保利天汇等14个项目的投资建设,15亿元用于补充流动资金。

央企阵营中,目前还有两家已经拿到了证监会的同意注册批复,分别是招商蛇口和中交地产。其中,招商蛇口是首家获批定增的房企。与其他房企多数募资用于存量项目建设不同,招商蛇口本单还包含了股权重组。

6月16日,证监会同意招商蛇口向深投控、招商局投资发展购买相关资产的注册申请;同意招商蛇口发行股份募集配套资金不超过85亿元的注册申请。

注册成功后,招商蛇口相关程序正在加快推进。招商蛇口于6月27日发布的公告显示,截至公告披露日,招商蛇口购买相关资产的过户手续及相关工商变更登记、备案事宜已完成。

与保利发展同日获批的中交地产,处于央企中的中游水平。中交地产本次募集资金总额预计不超过35亿元,主要投向长沙凤鸣东方等5个“保交楼、保民生”住宅项目,同时有10.5亿元将用于补充流动资金。

值得留意的是,中交地产是一家负债率高企、业绩表现也有限的房企。

根据中交地产2023年一季报,其主营收入26.89亿元,同比下降31.89%;归母净亏损2.02亿元,同比下降385.97%;扣非净亏损2.09亿元,同比下降292.33%。

负债方面,根据中交地产此前披露,2020年-2022年,其剔除预收款后的资产负债率分别是82.93%、81.34%、82.25%,净负债率分别达到317.70%、284.61%、280.23%,现金短债比分别是0.97、0.61、0.41。

以此看来,中交地产的现金已经连续三年不能覆盖短债,资产负债率、净负债率等指标也远高于平均水平。

除了央企以外,民营中小房企的定增也陆续获批。

在上交所上市的大名城拟定增募资不超过25.5亿元,用于大名城映云间等5个房地产开发项目及补充流动资金;福星股份则将募资不超过13.4亿元,募集资金拟全部用于红桥城K6住宅项目、红桥城K15项目及补充流动资金。

以此计算,目前获批定增的5家房企,拟募资金额已经累计达到283.9亿元,即将突破300亿元的关卡。

各凭本事

在上述5家房企之后,未来也将有更多的房企定增案获准注册。接下来,这些房企也将面临更难闯的关卡,也即是发行。在这个阶段,就是“八仙过海各显神通”的时候了。

一位不愿具名的房企分析师告诉记者,“房企定增目前在监管层面上都是积极支持的,所以基本都能获批。但发行是非常市场化的,通俗来讲,就是要保荐机构满世界去找钱,能不能找到,各凭本事。”

通常而言,房企获准注册后,有效期是一年。如果未能在期限内发行成功,则可能面临注册失效的情况,这对有较高融资需求的房企而言,时间上有一定紧迫性。但是,据记者多方采访了解,目前房企、保荐机构乃至投资者,对定增成功与否的态度,不置可否。

一位私募机构的人士告诉记者,“现在批归批,最终能不能发两回事,头部的房企可能相对好一些。但我们的态度是,谨慎乐观,因为确实市场也看不到反转。”

事实上,目前获批注册的国资房企中,保利发展、招商蛇口和中交地产,它们的实控人均明确表示将参与定增。其中,保利发展的实控人保利集团表态,拟以现金方式认购本次发行股份金额不低于1亿元且不超过10亿元。

即便如此,资本市场的参与各方对定增最终能否成功落地仍持保守态度。“坦白说,(有实控人参与)也还是很有难度的,都不容易。”一位了解情况的券商人士告诉记者。

从当前A股市场整体的表现来看房企定增,也能够看出当前资本市场的偏好。

据《证券时报》援引同花顺(300033)iFinD数据统计,截至6月26日,今年共有149家上市公司的定增股份上市,合计募集资金3947.23亿元,同比增长107.03%。在这些企业中,国有控股上市公司挑起了大梁,共有47家国有控股上市公司募集资金高达2692.90亿元,占比约68%。

从这个角度看,保利发展、招商蛇口等央企定增落地成功具有一定的现实基础。

虽然参与方态度偏向保守,但当前市场仍然十分渴望好消息。一位总部在华南的房企人士指出,“金融16条后,房企融资没有很明显地变好。现在如果定增有能成的,说明还是有人买单,整个行业都会受到鼓舞。”

房企融资没有恢复,这是当前房企头上悬着的一把刀。据克而瑞近期发布数据,今年5月,80家典型房企的融资总量为263.29亿元,环比减少56.4%,同比减少60.4%,为2020年以来单月融资的新低。

冷风吹拂下,房企融资能否顺利发行落地,的确是值得期待的风向标事件。

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